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Guía práctica de inversión inmobiliaria
Consideraciones al realizar una inversión inmobiliaria.
En líneas generales, podemos dividir al comprador inmobiliario en dos grupos. Los que compran para vivir, primera o segunda vivienda, y los que compran como inversión.
En este apartado escribimos sobre los escenarios más frecuentes de compra como inversión: inversión de renta, de capitalización y de resguardo de valor. Claro está, que puede ser una mezcla de estas.
INVERSIÓN DE RENTA
Una inversión de renta pone el foco en el retorno anual que genere la inversión por ingresos de alquileres, y no en la apreciación del bien. En este tipo de inversiones se busca maximizar el retorno anual de los alquileres percibiendo activamente ingresos de forma periódica.
Podemos considerar alta rentabilidad a aquel inmueble que genere un retorno neto que supere el 6% anual sobre el monto de la inversión. Estas inversiones suelen encontrarse en ciudades secundarias, y no en las grandes capitales.
INVERSIÓN DE CAPITALIZACIÓN
Una inversión de capitalización es aquella en la que buscamos la apreciación del bien inmueble en un período determinado. En este tipo de inversiones normalmente no buscamos la renta como un fin, sino como un ingreso adicional. La capitalización se genera con el aumento del precio de las propiedades en un determinado lugar, que puede generarse por diversos factores.
Una inversión típica es la compra de una propiedad en pre-construcción, pagándola a un valor más bajo que el precio de mercado, y esperarla hasta su finalización para una posterior venta o para ponerla en alquiler.
INVERSIÓN DE RESGUARDO DE VALOR
Invertimos como resguardo de valor cuando buscamos proteger el capital a mediano o largo plazo en mercados con mayor estabilidad. No se busca una capitalización en el corto plazo, ni altos retornos de alquiler. Podemos decir que se busca estabilidad en el precio del bien.
Para tener de referencia, ciudades por excelencia en resguardo de valor son Londres y Nueva York. Precios estables, con rentabilidad por alquileres baja, pero con alta demanda.
¿POR QUÉ INVERTIMOS?
Invertimos nuestros ahorros y capital, principalmente, para disminuir el miedo a lo que suceda en el futuro. Invertimos para generar ingresos adicionales y para tener un resguardo ante la pérdida de ingresos y ante posibles crisis, y por muchos otros factores que pueden amenazar nuestro bienestar y el de nuestra familia. Invertimos también para asegurar mayores ingresos para nuestro retiro, complementando jubilaciones, pensiones y otros ingresos. Invertimos, en definitiva, para asegurar e incrementar nuestro patrimonio.
Es por este motivo que generalmente se nos hace difícil tomar la decisión de compra, y más aún cuando no es en el país que uno vive.
Hay preguntas que uno puede realizarse para guiarse y saber si está realizando la inversión adecuada. Veamos las siguientes:
- ¿Realmente dispongo del capital para realizar la inversión?
- ¿Por qué quiero realizar una inversión inmobiliaria?
- ¿Qué es lo más importante para mí cuando realizo una inversión?
- ¿Cuál es el principal objetivo que estoy buscando? ¿Y el segundo?
- ¿Qué es lo que más valoro cuando invierto?
- ¿Estoy dispuesto a invertir en otro país?
- ¿Hay riesgos? ¿Cuáles son? ¿Se pueden mitigar?
- ¿Cuál es mi principal miedo a la hora de invertir? ¿Cómo puedo disminuirlo o eliminarlo?
Una vez que tiene las respuestas de las preguntas, puede cotejar las respuestas con las opciones de inversión que tiene disponible y ver si se adecúa a estas, o bien buscar más alternativas.
INVIERTIENDO EN OTRO PAÍS
Una de las mejores formas de salvaguardar el patrimonio es invirtiendo en propiedades en países sólidos y estables. Si uno ya vive en uno de estos, una buena forma de diversificar el patrimonio es comprando propiedades en otros países. De esta manera, diversifica el riesgo y la fuente de ingresos.
Qué mirar antes de invertir en otro país:
- Seguridad jurídica: los países desarrollados tienen pautas claras sobre los procesos de compra inmobiliaria, brindando seguridad a las partes. ¿Cuáles son?
- Situación del mercado local: es importante conocer la situación del mercado, esté en una situación estable, en baja o alza, ya que todos pueden presentar una buena oportunidad.
- Administración: ¿Quién administrará la propiedad? ¿Dónde cobraré?
- Impuestos: ¿Cómo afecta mi calidad de no residente? ¿Es conveniente formar algún vehículo societario? ¿Qué impuesto debo pagar y cómo afecta en mi país de residencia?
- Procesos legales: Facilidad de los procesos legales de compra, alquiler, venta y ejecución de contratos a distancia.
Invertir en países desarrollados suele ser más sencillo de lo que el inversor espera. Los trámites generalmente pueden hacerse a distancia, y con un profesional que los oriente, son muy fáciles llevarlos adelante.
